Clădire veche

Șarm și responsabilitate.

O lectură de 15 minute

Pe scurt:

Există multe tipuri de clădiri vechi, fiecare având caracteristici foarte diferite în funcție de perioada în care au fost construite, ținând cont de legislația în vigoare, precum și de stilurile, tehnologiile și practicile la modă. Trebuie să le studiezi și să fii conștient de ce ai alege să numești “acasă”:

O clădire istorică;

Un bloc din perioada socialistă, ținând cont de toate variațiile de configurație, materiale și structuri făcute de-a lungul deceniilor;

O clădire realizată după ‘89.

Atât clădirile vechi, cât și cele noi au avantaje și dezavantaje. În cele din urmă, decizia de a cumpăra un apartament într-o clădire existentă sau într-una nouă ar trebui să fie dictată de anumite nevoi și preferințe ale tale, iar următoarele două capitole te vor ajuta să treci în revistă diferitele calități și defecte pe care aceste tipuri de locuințe le au.

Clădirile vechi au caracteristici diferite în funcție de legislația și tendințele în construcții și arhitectură din perioada în care au fost construite, de aceea este bine ca, atunci când vizitezi un apartament, să întrebi în ce an a fost realizat și ce sistem structural are. Poți afla mai multe date tehnice legate de structură, finisaje și tehnologii folosite solicitând un serviciu de consultanță – de exemplu, poți apela la un inginer structurist.

Totuși, indiferent de perioada construcției, este foarte posibil ca edificiul să nu mai corespundă normativelor în vigoare (privind calculele transferului de căldură, rezistența la seism etc.) sau pur și simplu starea instalațiilor electrice, de încălzire și sanitare să lase de dorit – fie pentru că nu corespund standardelor de confort din ziua de astăzi, fie pentru că este necesară înlocuirea unor cabluri și instalații vechi. Modernizarea instalațiilor se poate dovedi a fi un proces destul de costisitor, fapt pe care trebuie să îl ai în vedere în momentul achiziției apartamentului.

Un alt aspect foarte important în România, fiind o zonă cu activitate seismică, este rezistența structurii clădirii la seism. Este adevărat că în urma cutremurelor din 1940 și 1977 au fost revizuite normativele de proiectare, impunând cerințe mai mari de rezistență, însă, independent de perioada în care a fost construită, o clădire poate fi mai mult sau mai puțin rezistentă la seism în funcție de înălțime, felul în care a fost folosită și întreținută, tehnologiile folosite la realizarea ei, tipul structurii etc.

Mai departe vom trece în revistă câteva caracteristici ale construcțiilor de-a lungul timpului, încadrând în categoria de clădiri vechi toate acelea a căror construcție a fost finalizată până la începerea crizei economice din ultimul deceniu.

Clădiri istorice

Putem încadra în această categoriile construcțiile realizate până în perioada interbelică, inclusiv.

Acestea sunt foarte ispititoare în primul rând datorită poziției privilegiate pe care o ocupă de regulă în oraș. Adeseori este vorba de locații centrale cu numeroase funcțiuni la îndemână, puncte de interes și un caracter arhitectural aparte. Atmosfera din aceste cartiere tinde să fie una mai caldă, mai primitoare, iar o stradă istorică a evoluat în timp și a adunat diferite stiluri arhitecturale, păstrând în unele cazuri urma meșterilor care au ornamentat casele și a unei planificări urbane la o scară apropiată de cea umană. Numeroase studii arată că, într-adevăr, mulți avem instinctul de a căuta spații cu materiale plăcute la atingere (cărămidă, piatră), clădiri cu forme, ornamente și detalii mai variate și individualizate. Complexitatea formei și varietatea de materiale care păstrează urmele trecerii timpului ne fascinează.

Multe clădiri vechi păstrează elemente originale deosebit de interesante, care vor da o notă aparte locuinței tale – poate fi vorba de un tapet interesant, de o lustră sau chiar de elemente și profile decorative pe tavan. Dincolo de interiorul apartamentului tău, fațada clădirii poate conține și ea elemente valoroase – depinde de tine și de vecinii tăi să le mențineți și să le puneți în valoare pentru a avea o clădire cu un caracter aparte.

Un alt avantaj al clădirilor construite înaintea epocii socialiste (atunci când vorbim de edificiile din zone centrale și istorice ale orașelor) îl constituie de multe ori dimensiunile mai generoase ale încăperilor, atât în plan, cât și pe înălțime, cu spații aerisite.

Pe de altă parte, aceste clădiri trebuie atent inspectate înaintea unei achiziții. Într-adevăr, în general sunt structuri solide, din materiale rezistente care trec testul timpului, însă o clădire istorică neîntreținută corect îți poate aduce o serie de surprize neplăcute.

Este recomandat să te consulți cu specialiști care să viziteze apartamentul împreună cu tine, urmărind cu atenție posibile infiltrări de apă, fisuri în structura fațadei și a acoperișului, precum și posibile alterări ale structurii originale, care pot afecta în timp integritatea întregului edificiu. Tehnologiile finisajelor s-au schimbat dramatic în ultimele decenii, astfel încât trebuie să fii atent cum și cu ce materiale rezolvi eventualele probleme găsite. Găsești această temă detaliată în paginile 116-117, în articolul despre Calitatea finisajelor.

Chiar dacă starea aparentă a clădirii este una bună, ține cont de faptul că oricând pot apărea cheltuieli neprevăzute după achiziție. De exemplu poate fi necesară reabilitarea șarpantei sau a învelitoarei clădirii (înlocuirea țiglelor), diverse consolidări etc. În plus, o clădire veche nu îți va oferi același confort termic precum una nouă, iar dacă dorești să termoizolezi o casă cu fațadă decorată, vei fi nevoit să o faci pe interior, precum și să recondiționezi tâmplăriile vechi. Ține cont și de mărimea acesteia: clădirile de dinaintea perioadei socialiste au încăperi mai înalte, cu spațiu generos și aerisit care, deși îți permite să te simți mai în largul tău, presupune un volum de încălzit mai mare – așadar, mai multe cheltuieli.

De asemenea, este bine să te informezi asupra responsabilităților pe care le au locatarii caselor din zone istorice protejate, în cazul în care clădirea ta face parte din patrimoniul local. În acest caz va trebui să respecți anumite regulamente privind reabilitarea casei, precum și să te consulți cu Comisia Monumentelor Istorice înainte de a face orice fel de alterări la clădire.

Anii ‘50

Din această perioadă începe standardizarea construcțiilor realizate prin finanțare publică, iar densitățile zonelor rezidențiale încep să crească. Totuși, multe dintre aceste proiecte de locuințe s-au dezvoltat în zone centrale, ceea ce constituie un mare avantaj în cazul în care vrei să locuiești într-un cartier cu parcuri, piețe și o multitudine de funcțiuni, la un preț mult mai mic decât în cazul unei clădiri istorice. Un alt avantaj este înălțimea relativ redusă a imobilelor construite în această perioadă, astfel încât ansamblurile respective au o scară mai plăcută și apropiată de cea umană.

În plus, numeroase proiecte din această perioadă s-au concentrat pe amenajarea unor spații la comun, care să închege spiritul de comunitate al locatarilor. Pe de altă parte, în unele cazuri asta se traduce și în compartimentări gândite inițial astfel încât spațiile de serviciu (de exemplu holul de acces, baia, bucătăria și unele spații de depozitare) să fie comune cu ceilalți locatari, lucru care ni se poate părea straniu în prezent, deși probabil puține apartamente au scăpat de modificări ale acestei configurații de-a lungul timpului.

O altă particularitate a perioadei respective este faptul că toate camerele au fost gândite ca fiind pentru dormit, funcțiunea camerei de zi fiind introdusă în proiecte abia spre sfârșitul acestui deceniu, ceea ce se poate traduce prin spații care poate nu sunt corespunzător iluminate sau amplasate în cadrul apartamentului pentru a răspunde nevoilor și așteptărilor noastre din prezent de la un living. Urmărește cu atenție orientarea, cantitatea de lumină naturală și poziționarea camerei de zi când vizitezi un astfel de apartament.

Anii ‘60

Edificiile din această perioadă tind să fie poziționate în zone semicentrale, în ansambluri mult mai uniforme decât cele de până atunci, însă bine conectate cu principalele zone funcționale ale orașului, dispunând de dotări comerciale.

Materialele prefabricate sunt preponderent utilizate în această perioadă. Un lucru interesant de notat este faptul că în această perioadă s-au realizat studii intense asupra diferitelor modalități de mobilare ale apartamentelor, iar acestea au fost proiectate în consecință. Asta înseamnă că, dacă optezi pentru o locuință din această perioadă, probabil îți va fi mai ușor să alegi cum mobilezi spațiul, dimensiunile obișnuite pentru principalele piese de mobilier fiind aproape la fel în prezent. Poți găsi explicații mai detaliate despre acest subiect în articolul Planul apartamentului meu.

Pe de altă parte, cerințele minimale aplicate clădirilor construite din fondurile publice din această perioadă impun restrângeri consistente din punctul de vedere al gradului de confort, ceea ce înseamnă că vei găsi cu greu apartamente mai înalte de 2,60m, finisajele sunt de o calitate tot mai slabă (blocurile din această perioadă stau foarte prost cu izolația termică și fonică), cu compartimentări mai rigide și o arhitectură mai puțin concentrată pe stilul tău de viață ca utilizator, făcute să fie cât mai eficiente economic. Edificiile din anii ‘60 devin mai înalte și mai ieftine ca cele din deceniul precedent, fiind proiectate după standarde depășite azi și cu tehnologii și materiale ceva mai ieftine, pot fi problematice în caz de seism.

Anii ‘70

Majoritatea locuințelor realizate în această perioadă se regăsesc în mari ansambluri, compacte și dense, construite rapid. Dispunerea blocurilor este făcută în microraioane, organizare care asigură accesul locatarilor la funcțiuni publice din zonă (centre de cartier, alimentare, grădinițe, școli etc.).

De regulă apartamentele sunt decomandate, cu 2 camere și cu câteva îmbunătățiri ale standardelor tehnice față de deceniul precedent. Sistemele constructive preponderent utilizate sunt cadrele și planșeele monolit cu panouri prefabricate pe fațadă. Numeroase apartamente cu aceste structuri au suferit adaptări făcute de foști proprietari – de la închiderea balconului și alipirea acestuia camerei, până la spargerea unor pereți dintre încăperi. Este recomandat să fii atent la orice posibilă modificare făcută înainte (multe fiind făcute anapoda de proprietari, fără a fi atenți la felul în care afectează clădirea în sine) și, dacă este cazul, să te consulți cu un expert în legătură cu felul în care ar putea fi afectată structura de rezistență a clădirii înainte să achiziționezi un astfel de apartament.

Un alt dezavantaj al locuințelor din această perioadă îl reprezintă ferestrele mai mici, de 1,2m (înălțimea minimă cerută până atunci fiind de 1,5m), însemnând deci apartamente ceva mai întunecate, puțin aerisite și, pentru unii utilizatori, percepute ca fiind mai “claustrofobice” (mai ales având în vedere înălțimea liberă și mai mică, de 2,50m). Așadar, atunci când vizionezi un astfel de apartament, fii foarte atent orientarea acestuia și la priveliștea pe care o ai – aceste caracteristici pot contrabalansa problema ferestrelor mici.

PONT

Poți verifica planul de cadastru pe pagina Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară

Anii ‘80

Anii ‘80 sunt caracterizați de preferința pentru prefabricate (panouri sau dispunere celulară).
Deși din punctul de vedere al spațiilor oferite, blocurile anilor ‘80 sunt comparabile cu noile blocuri de locuințe, ele tind să vină la un preț mai bun. Multe din noile dezvoltări oferă dimensiuni similare cu acestea, însă felul în care sunt promovate de investitori și amenajate de către arhitecți dau impresia că ar fi mai moderne și confortabile, crescând astfel prețul. Dar este bine să ții cont de faptul că posibile cheltuieli de reînnoire a instalațiilor de apă, gaz și electricitate într-un apartament vechi pot crește prețul acestuia.

Indiferent de stilul tău de viață, este bine să fii atent ca apartamentul să îți pună la dispoziție spații de depozitare adecvate. Locuințele din această perioadă tind să aibă spațiu de depozitare incastrat pe hol, care adeseori se dovedește a fi insuficient.

Un avantaj considerabil față de clădirile din sub-capitolul de mai sus este faptul că, fiind realizate după cutremurul din 1977, edificiile din această perioadă sunt mai rezistente, proiectate în conformitate cu noi normative de rezistență la seism. Totodată, îți reamintim să observi cu atenție cât de bine întreținută parte clădirea și dacă a avut o expertiză tehnică recentă, pentru a te asigura că nu a suferit degradări la structura de rezistență și nu va suferi avarii mari în urma unui seism.

În ceea ce privește dezavantajele, este bine să ții cont de faptul că aceste tipuri de locuințe sunt în general mai îndepărtate de zona centrală, în cartiere relativ dense, apărute ca o necesitate a dezvoltării unor zone industriale în proximitate. Aceste cartiere și ansambluri de blocuri noi, cu o arhitectură foarte austeră și “gri” conturează între ele spații închise, neluminate, adeseori complet lipsite de viață și intimitate. Lipsa parcărilor amenajate te poate afecta chiar dacă nu deții o mașină, deoarece străzile din jurul acestor ansambluri tind să fie pline de parcări haotice, care descurajează dezvoltarea unor străzi animate, vii, cu amenajări peisagere de calitate.

Anii ‘90 și perioada ante-criză

Perioada post-decembristă se remarcă printr-o mai mare varietate a locuințelor de pe piață și mai ales prin culori și o evitare obsesivă a monotoniei formale. Este important să nu te lași furat de imaginea colorată și decorată a unei clădiri și să fii foarte atent la configurația apartamentului pe care îl vizitezi: nu puține dintre investițiile din perioada asta tind să neglijeze un parcurs și o dispunere funcțională a spațiilor locuinței, precum și necesitatea unor spații de depozitare suficiente. Pe de altă parte, dacă ești adeptul soluțiilor de tip open-space, multe dintre locuințele realizate în această perioadă îți vor oferi ceea ce cauți, însă verifică dimensiunea acestora în plan și dacă aceasta satisface nevoile tale spațiale – adeseori această soluție doar pare că oferă un spațiu mai generos.

Pe lângă apartament, fii atent și la dispunerea clădirii în oraș și în raport cu clădirile din jur. Ansamblurile construite pe terenuri care rămăseseră goale în zone mai centrale tind să fie înghesuite, fără multe spații comune exterioare de recreere, și să facă abstracție de contextul în care sunt plasate, ducând la o stradă cu aspect neuniform și neatrăgător. Ansamblurile rezidențiale realizate la periferie ocupă mai relaxat parcela și tind să pună la dispoziție parcări generoase și câteva zone exterioare de relaxare, însă alege o astfel de locuință dacă îți poți asuma deplasări suplimentare până în oraș sau să te simți puțin “rupt” de viața urbană.



Share This