Aportul cartierului la valoarea investițională a locuinței

Investește înțelept!

O lectură de 12 minute

Pe scurt:

Valoarea de piață a unei locuințe este strâns legată de caracteristicile cartierului în care se află.

Valoarea tranzacțiilor imobiliare dintr-un cartier este un indicator al calității serviciilor și siguranței zonelor și invers.

Percepția unei zone, chiar și subiectivă, joacă un rol important în evoluția prețurilor însă aceasta se poate schimba de la an la an.

Cu cât în zonă sunt prezente mai multe funcțiuni publice iar calitatea și varietatea acestora este mai mare, cu atât zona este mai valoroasă și își va menține mai bine prețul în timp.

Distanța până la centru devine și în România un factor din ce în ce mai important.

La fel de influente sunt și prezența centrelor comerciale și mall-urilor, prezența unităților de învățământ consacrate, a marilor parcuri urbane și a nodurilor importante de transport în comun.

Pentru a evalua valoarea imobiliară a unei zone poți recurge și la analize imobiliare. Cei mai importanți indicatori se referă la performanța în timp a zonei, prețul chiriilor și la numărul de zile cât stă o proprietate pe piață.

Cum am mai spus, valoarea de piață a unei locuințe este strâns legată de caracteristicile cartierului în care se află. De aceea, merită să trecem în revistă câțiva dintre cei mai importanți indicatori de evaluare ai acestuia.

 

Locuințele se disting de alte tipuri de bunuri prin faptul că sunt imobile iar valoarea lor este direct influențată atât de caracteristicile lor, ca în cazul oricărui alt bun, cât și de calitățile spațiului în care se situează. Astfel, valoarea tranzacțiilor imobiliare dintr-un cartier devine unul dintre principalii indicatori ai calității serviciilor și siguranței acestuia iar calitatea acestor servicii reprezintă adesea un indiciu pentru valoarea imobiliară a zonei. Multiple studii recente bazate pe analize matematice ale caracteristicilor unei zone combinate cu date imobiliare au încercat să clarifice detaliile acestei relații.

Percepția asupra zonei

Să începem însă cu lucrurile mai greu de evaluat. Printre acestea, percepția asupra zonei pare a fi în continuare foarte greu de cuantificat din cauza caracterului său subiectiv. Ea este însă extrem de prezentă în argumentarea prețurilor de vânzare. De multe ori are la bază și caracteristici analizabile cum ar fi calitatea arhitecturii, conexiunea bună cu restul orașului, accesul la funcțiuni de proximitate, însă așa cum am văzut în cazul percepției siguranței, poate fi și foarte denaturată. Un alt argument pentru care ar trebui să plasăm percepția pe planul doi este că aceasta se poate dovedi extrem de volatilă în timp. O zonă considerată de calitate conform cerințelor actuale își poate schimba chiar radical statutul în următorii 5 ani. Probabil că acest lucru este cu mult mai frecvent în cazul zonelor nou dezvoltate care în prezent beneficiază de pe urma unei combinații de publicitate pozitivă din partea dezvoltatorilor și de entuziasmul primilor cumpărători. Există însă și cartiere a căror percepție pozitivă este mult mai constantă în timp. De multe ori este cazul cartierelor istorice, care au reușit să își păstreze și dezvolte în timp caracterul.

Accesul la funcțiuni publice crește valoarea imobiliară a unei zone

Dacă percepția poate fi bazată pe aspecte subiective, importanța accesului la funcțiuni este cu mult mai greu de contestat având o baza pragmatică mult mai solidă. Este evident faptul că un apartament care beneficiază în zona imediat învecinată de magazine, școli, parcuri și transport în comun să își mențină și chiar să își sporească valoarea pe piață, iar acest lucru este confirmat de majoritatea analizelor recente. Un studiu dezvoltat de platforma online WalkScore, o unealtă de evaluare a accesibilității unei proprietăți, a demonstrat o corelație clară între ceea ce definesc drept “scorul de accesibilitate al unei proprietăți” și prețul la care este evaluată aceasta. Pentru a determina punctajul de accesibilitate al unei locuințe platforma stabilește un număr de 13 categorii de funcțiuni (magazine alimentare, cafenele, cinematografe, parcuri, librării, farmacii, magazine de îmbrăcăminte, restaurante, baruri, scoli, biblioteci, săli de fitness și magazine pentru casă și grădină). Scorul obținut este determinat de numărul de intrări/categorie din vecinătatea locuinței și distanța până la prima, cea mai apropiată intrare/categorie. Același studiu arată că locuințele poziționate în zone bine deservite și conectate ale orașului nu au fost afectate atât de mult de scăderea prețurilor locuințelor din perioada crizei imobiliare. Cu toate că nu există o variantă mai detaliată a analizei care să urmărească ponderea fiecăreia dintre categorii, rezultatul confirmă, matematic, că acest criteriu de evaluare nu poate fi deloc ignorat.

Proximitatea față de centru

Într-o piață imobiliară liberă unde investitorii se află într-o constantă competiție pentru poziționarea în zone cât mai centrale ale orașului este evident că și acest criteriu este important. În contextul românesc, unde statul a dominat dezvoltarea orașelor până în 1989, acestă creștere concentrică a prețurilor în funcție de apropierea față de centru este mai difuză, însă în ultimii ani se observă o diferențiere din ce în ce mai clară între prețul pe metrul pătrat al apartamentelor de la periferie față de cele din centru.

Prezența unei concentrări de funcțiuni publice (centre comerciale, mall-uri, străzi comerciale)

Existența unei multitudini de funcțiuni publice este așa cum am văzut, foarte importantă, însă gruparea lor în zone ce capătă aspectul unor micro-centre de cartier oferă și mai multă valoare unei zone datorită accesului mult mai facil la acestea. Cu toate că în România putem vorbi de foarte puține străzi comerciale dezvoltate în afara centrelor orașelor, ele au apărut spontan în jurul fostelor centre de cartier sau prin transformarea parterelor blocurilor în magazine. Un mod de a substitui lipsa lor a fost apariția unui număr semnificativ de centre comerciale de tip mall. Ambele variante se dovedesc a fi deosebit de importante în evaluarea prețurilor locuințelor din zonele adiacente.

Prezența unităților de învățământ consacrate

În Statele Unite ale Americii, districtele școlare, zonele ce sunt deservite de o anumită unitate de învățământ, joacă un rol extrem de important în influențarea prețului unei proprietăți. Acest lucru începe să se facă resimțit și în România, unde dezvoltarea infrastructurii de educație nu a ținut în ultimii 25 de ani pasul cu expansiunea orașelor. Din dorința de a oferi o educație cât mai bună copiilor, unele familii recurg, în lipsa unor opțiuni bune în zona adiacentă locuinței, la mutații formale pentru a avea acces la școlile cele mai bune.

Prezența parcurilor

Multiple studii au demonstrat aportul pozitiv pe care îl are contactul cu natura asupra sănătății noastre. Acest lucru face din parcurile urbane un criteriu extrem de important în poziționarea viitoarei locuințe. Orice spațiu verde, cât de mic ar fi el, poate reprezenta o oază de liniște, însă parcurile cu suprafețe generoase în care poți merge la o plimbare mai lungă, care beneficiază de facilități sportive, restaurante, locuri de joacă sau zone special amenajate pentru posesorii de animale de companie sunt cu mult mai influente în evaluarea prețului unei locuințe din vecinătate.

Accesul la transportul în comun

Nu în ultimul rând, prezența în proximitatea locuinței a mijloacelor de transport în comun este un factor din ce în ce mai important în valoarea de piață a proprietăților din România. Acest lucru va deveni și mai important în viitor, odată cu creșterea gradului de congestionare a drumurilor publice, dar și odată cu îmbunătățirea calității transportului în comun, conform directivelor impuse de Uniunea Europeană. Nu este însă vorba doar despre viitor. Un studiu realizat de Asociația pentru Tranziție Urbană asupra pieței imobiliare din București din perioada 2002 – 2007 a demonstrat că proprietățile poziționate în apropierea stațiilor de metrou sau tramvai au suferit deprecieri mult mai mici în ciuda crizei prin care piața imobiliară a trecut în acea perioadă.

Datele despre zonă oferite de piața imobiliară

Este probabil cel mai clar mod de a verifica valoarea unei locuințe și evoluția istorică a prețurilor din zona evaluată. Acest serviciu, inexistent pentru utilizatorii individuali acum câțiva ani, devine din ce în ce mai răspândit pe agregatoarele online de anunțuri imobiliare. În acest sens, imobiliare.ro oferă posibilitatea evaluării prețului unei proprietăți prin compararea cu anunțuri având caracteristici similare din zonă. Cu toate acestea, trebuie menționat că aceste valori sunt estimative și țin de prețul cerut de vânzător în anunț, nu și de cel final, de vânzare.

Atunci când folosim această metodă pentru a înțelege potențialul unei zone este important să ne uităm la următoarele trei aspecte:

    • Evoluția istorică a prețului pe metrul pătrat din zonă, comparată cu evoluția prețurilor la nivel de oraș. Este interesant de observat cum s-au comportat proprietățile imobiliare din zonă, mai ales în momente de criză ca cel din perioada 2007 – 2008.
    • Un al doilea criteriu este numărul de zile cât stă o proprietate din zonă în medie pe piață până la vânzare. Cu cât acesta este mai mic, cu atât cererea de apartamente din zonă este mai mare. Este interesant să urmărești și evoluția istorică a acestui indicator.
    • Un ultim criteriu de evaluare ține de valoarea de utilizare a acelei proprietăți, adică de cât ai putea obține pe lună din închirierea ei. Prin divizarea prețului locuinței la valoarea ei de închiriere rezultă perioada de amortizare a investiției ar fi ideal ca aceasta să se facă într-o perioadă de până la 15 ani. În unele orașe, cum ar fi Viena, valoarea de utilizare reprezintă și o metodă de control a creșterii speculative a prețurilor.

După câte ai putut observa, este evident ca aceleași criterii ce conferă o calitate mai bună locuirii la nivel de cartier se reflectă și în prețul unei proprietăți, atât acum cât și în viitor. În următorul capitol al ghidului ne vom apropia mai mult de spațiul locuinței, însă nu înainte de a discuta despre caracteristicile clădirii și ale zonei din apropierea ei imediată.



Share This