22 Sep Clădire nouă
Ce se află în spatele sloganurilor imobiliare
Pe scurt:
Înainte de a bate palma pe un apartament, investighează mereu:
Cartierul în care se va realiza proiectul
Proiecte trecute și reputația investitorului
Proiecte trecute și reputația arhitecților
Autorizația de construcție
Fișa tehnică a clădirii, materialele și tehnologiile folosite
Lista completă de facilități, anexe, servicii și costuri adiționale aferente acestora
Care sunt cheltuielile de administrare
Regulamentele de coabitare
Care sunt dimensiunile exacte ale tuturor spațiilor apartamentului
Data finalizării
Este foarte ușor să te lași furat de imaginea unei clădiri noi-nouțe, de fațada sa impecabilă și de tencuielile proaspăt aplicate, precum și de o vizualizare elegantă generată de calculator, cu interioare inundate de lumină naturală și mobilă la modă. Însă trebuie să te documentezi bine înainte de a achiziționa un apartament într-o clădire nou-construită sau una aflată încă în stadiul de proiect.
Ideea de a fi primii locatari ai unui apartament, de a simți mirosul acela de nou, de a putea să îl personalizăm cum dorim de la zero, fără încărcătura sau reparațiile aferente unui apartament vechi este una extrem de atractivă. Pe lângă cartier, stradă, funcțiuni din proximitate și alte criterii la scară mai mare, descrise în capitolul anterior, iată ce va trebui să urmărești la viitoarea ta clădire, dar și câteva avantaje ale locuirii într-o construcție nouă.
Clădire recent construită – perioada post-criză economică
În categoria clădirilor noi vom include atât construcțiile proiectate în timpul și ulterior crizei economice începute în 2008, cât și a celor începute înainte, cu lucrări sistate din cauza impasului economic, și terminate apoi suferind alterări (recompartimentări sau utilizarea unor materiale mai puțin noi, sustenabile etc.).
Când ne gândim la o clădire nouă, facem adeseori asocierea cu o calitate superioară a construcției, a spațiilor interioare, a aspectului clădirii și a unui ansamblu în general mai eficient din punct de vedere energetic. Însă “nou” nu este întotdeauna sinonim cu “mai bun”. Totuși, în prezent există anumiți indicatori care enunță eficiența clădirilor, astfel încât este mult mai ușor să verifici afirmațiile entuziaste ale unor dezvoltatori care știu cum să-și prezinte marfa astfel încât să ne impresioneze (deși uneori este vorba de tipologii de blocuri de locuințe vechi în haine noi). Așadar este esențial să soliciți cartea tehnică a clădirii și să te consulți cu un expert. Costul acestor consultații va fi minor în raport cu certitudinea că investești într-o locuință cu structură, instalații și finisaje de calitate. Conform legii1, această carte tehnică mai trebuie să te informeze asupra recepției construcțiilor, să conțină documentații privind proiectarea, execuția și urmărirea comportării acesteia în exploatare.
Numeroase clădiri noi oferă și o gamă mai diversificată de spații comune (spălătorii, uscătorii, living-uri comune, spații pentru petreceri etc.), bine echipate, iar spațiile de circulații ar trebui să aibă un design mult mai bine gândit decât cel al blocurilor socialiste cu care suntem familiari.
Un proiect recent realizat poate fi găsit adeseori în portofoliul digital al arhitecților care l-au proiectat. Documentează- te pe internet și vezi dacă găsești fotografii, explicații sau date tehnice adiționale.
ȘTIAȚI CĂ?
Cartea tehnică este organizată în 4 părți și trebuie să conțină:
- ocumentația privind proiectarea: tema de proiectare, amplasarea construcției, avize care stau labaza proiectului, desenele tehnice – toate piesele desenate, calculele pe specialități, caietele desarcini pentru execuția lucrărilor;
- Documentația tehnică privind execuția: autorizația de construire, procese-verbale privindmontarea fundațiilor, a structurii de rezistență, a instalațiilor etc., expertize tehnice;
- Documentația privind recepția lucrării;
- Documentația privind urmărirea comportării în exploatare a construcției și posibilele intervențiiîn timp.
Clădire în stadiul de proiect
Ideea de a cumpăra un apartament într-o clădire încă neconstruită, prin care nu poți să te plimbi, pe care nu o poți atinge și ale cărei spații nu le poți studia cu atenție poate fi într-adevăr ceva mai dificilă. Însă printr-o cercetare atentă atât a fișei tehnice a clădirii22, cât și a istoriei investițiilor realizate înainte de dezvoltator, îți poți crea o idee destul de clară în privința calității acesteia și poți ajunge să achiziționezi o locuință la un preț mult mai bun.
Începe prin investigarea trecutului dezvoltatorului care construiește clădirea care te interesează. Este relativ ușor să găsești informații și fotografii cu alte proiecte ale acestuia, să vezi ce feedback oferă cei care locuiesc acolo. Dacă alte clădiri ridicate de același dezvoltator se găsesc chiar în orașul tău, este bine să le vizitezi, urmărind felul în care au evoluat. Par integral ocupate sau au încă apartamente nevândute? Cum se prezintă fațada și spațiile exterioare? Dar materialele folosite, s-au comportat bine în timp?
Dacă proiectul care te interesează este co-finanțat de o bancă, informează-te în legătură cu acest parteneriat (bancă- investitor). De regulă, reprezintă un semn că poți oferi mai multă încredere proiectului.
Investigarea arhitectului/arhitecților care au proiectat clădirea care te interesează reprezintă un alt pas important de făcut. Informează-te cine s-a ocupat de proiectarea clădirii și caută proiecte precedente ale biroului de arhitectură respectiv. La fel ca în cazul dezvoltatorului, reputația și construcțiile anterioare îți vor oferi o mai bună apreciere a așteptărilor pe care le poți avea de la această clădire încă neconstruită.
Atunci când studiezi fișa tehnică a clădirii, caută ca aceasta să ofere informații cât mai detaliate despre tehnologiile folosite. Unele tind să prezinte fraze ambigue, de tipul “tâmplărie de înaltă calitate” fără a specifica însă producătorul și modelul folosit. Chiar dacă la prima vedere nu știi nimic despre materialele și producătorii respectivi, cu cât ai mai multe specificații tehnice, cu atât mai ușor poți cauta detalii pe internet, compara finisajele, verifica felul în care acestea lucrează în timp etc.
O fișă tehnică mai completă și de încredere ar trebui să conțină o descriere amănunțită a structurii și pereților de compartimentare, a infrastructurii și a utilităților, a dotărilor din bucătărie, a dotărilor din băi și toalete, a tuturor sistemelor de încălzire, climatizare și ventilație, a tâmplăriilor, a spațiilor comune și a tuturor amenajărilor exterioare. Pe lângă fișa tehnică, solicită detalii despre procesele de construcție și, dacă există, regulamentele de coabitare. Mai poți face verificări și asupra terenului pe care se construiește, solicitând autorizația de construcție și urmărind dacă proiectul prezentat în strategiile de marketing este identic cu cel din proiectul de construcție.
Informează-te în legătură cu orice alte costuri adiționale pentru diverse servicii, facilități, precum și în legătură cu posibilele cheltuieli de administrare.
În ceea ce privește vizualizările sau machetele clădirii și ale apartamentelor, este foarte bine când dezvoltatorul îți pune la dispoziție numeroase reprezentări și modele, însă trebuie să fii atent și la posibile capcane din aceste imagini cosmetizate. Cel mai bine este să urmărești dimensiunile spațiilor în planurile și secțiunile la scară, deoarece vizualizările 3D interioare pot fi de dimensiuni puțin alterate, cu mobilierul ușor micșorat sau dispus astfel încât să dea impresia unui spațiu mai mare decât în realitate. De asemenea, în aceste vizualizări se folosesc diverse alte trucuri (mobilier la modă, culori, obiecte decorative luxoase care creează o imagine ideală etc.) astfel încât să ne captiveze și să distragă atenția de la calitățile spațiului în sine: dimensiuni, formă, finisaje, instalații, dimensiuni goluri etc.
Când te-ai decis asupra unui apartament, pregătește-te să fii flexibil în privința datei mutării. Dezvoltatorul își asumă o dată de finalizare a construcției, însă trebuie să fii pregătit pentru orice întârziere neașteptată. Informează- te asupra drepturilor tale în cazuri de acest fel.
Ca o concluzie, este foarte important să pui în balans riscurile și avantajele în cazul achiziționării unui astfel de apartament. În fond, deși îți asumi riscuri crescute, vei beneficia de un preț mai mic decât în cazul unei construcții deja existente și poate chiar poți negocia încă la partea de amenajare, fiind mai implicat în modelarea apartamentului. Atâta timp cât analizezi cu atenție parametrii din capitolul precedent, referitori la cartier, poziția în oraș, funcțiunile prezente și verifici calitatea proiectului din punct de vedere al scării urbane, al organizării apartamentelor, a spațiilor comune și a facilităților oferite, poți lua o decizie mai informată și asumată.
