Ovidiu Șandor dezvoltă, prin compania pe care o controlează, Mulberry Development, unul dintre cei mai mari proiecte imobiliare din Timișoara, ISHO. Într-un interviu acordat BETA, Șandor vorbește despre colaborarea cu arhitecții de-a lungul nașterii ansamblului format din locuințe, birouri și hotel, despre problemele ce țin de legislația românească, precum și despre schimbările pe care le-a observat la felurile în care oamenii văd locuirea.

De la ce idee a plecat proiectul ISHO?

Aici, lucrurile au plecat mai degrabă de la teren. Uneori, poziția și dimensiunea terenului impun ce anume trebuie făcut acolo: cum e cu sculptorul și cu materialul, cam așa e și cu dezvoltatorul și terenul. E vorba de o fostă platformă industrială, una foarte central poziționată. Fiind un teren relativ mare, de aproape 7 hectare, într-o locație centrală, pe malul Begăi, din start asta a impus un proiect multifuncțional.

Piața recentă a fost obișnuită cu proiecte monofuncționale: ori birouri, ori rezidențial, ori comercial – mall sau altceva -, ori industrial. Asta venea și dintr-o lipsă de maturitate a pieței, inclusiv la nivelul dezvoltatorilor și al finanțatorilor: ca bancă, e mult mai ușor să finanțezi ceva simplu de definit. Acum însă, am intrat în etapa în care zona de proiecte multifuncționale se accelerează, piața a mai avansat. Dar și dezvoltatorii și utilizatorii au sesizat avantajul unor conexiuni și al unor proximități: dacă într-o zonă sunt multe birouri, brusc e interesant pentru unii să înceapă să construiască apartamente în acea zonă. Dezvoltatorul preia parțial ceea ce semnalizează cumpărătorul sau utilizatorul.

Ai sesizat nevoia asta acolo?

Locația pe malul Begăi a dus imediat cu gândul către rezidențial, pentru că zonele liniștite, înverzite, aproape de centru, se pretează cel mai bine pentru așa ceva. Și este unica locație centrală care beneficiază de proximitatea asta. Partea de birouri venea pe de o parte din experiența noastră, dintr-o bună înțelegere a zonei de office, precum și din contextul economic, în care cererea de proiecte de birouri de bună calitate, foarte bine poziționate, e în creștere. După care, tot ca un complement necesar, a fost ideea hotelului. Ca orice dezvoltator, ne-am uitat la ce lipsește pe piața din Timișoara. O concluzie destul de clară e că nu sunt mai deloc opțiuni hoteliere de calitate. De fapt, proiectele nu pleacă de la o idee sau de la un concept, cât de la a înțelege locația și a vedea ce se pretează în acea locație. Și cam așa s-au legat lucrurile și în cazul nostru.

Ideea asta de ansamblu integrat seamănă destul de mult cu felul în care se construiau cartierele în timpul comunismului: era platforma industrială și alături ansamblul de locuințe.

Da, nu cred că inventăm roata: această abordare există peste tot în lume și în diverse etape istorice. Există aici și-o a patra componentă, care traversează cele trei componente verticale: pe lângă rezidențial, birouri și hotel vine componenta orizontală, ce ține de servicii și retail de proximitate, pe care noi încercăm s-o articulăm ca pe-o componentă de lifestyle support. Încercăm să înțelegem ce nevoi zilnice sau dese au oamenii care vor lucra sau vor locui aici și să aducem servicii conexe care să completeze și să facă viața confortabilă pentru cei de-aici.

Cum au decurs discuțiile cu arhitecții? Mai mulți mi-au zis că se întâmplă să vină o temă foarte clară de la dezvoltator și ei trebuie doar să brodeze un pic pe lângă ea.

Aici lucrurile n-au decurs așa din anumite puncte de vedere. Sigur că un dezvoltator de birouri știe foarte exact de ce are nevoie acolo. Asta nu înseamnă însă că îi spune arhitectului ce și cum să facă. În cazul nostru, prima etapă a fost una de concept urbanistic. N-am venit eu să spun că trebuie să fie într-un fel sau în altul, dar am articulat tema pentru această multifuncționalitate. Sigur că pleci de la niște calcule economice, de la niște suprafețe aproximative și-așa mai departe, sigur că din discuții se articulează înălțimi posibile…

Ce-am făcut noi pe partea urbanistică a fost să facem un demers în care am invitat trei echipe de arhitecți și urbaniști – una din Timișoara, una din Cluj și o echipă de urbaniști români care lucrează la Londra -. Plecând de la o temă relativ flexibilă definită de noi, le-am cerut să vină cu câte o propunere de soluție urbanistică. După care ne-am întâlnit la Timișoara într-un workshop peste weekend, și împreună am stat și am discutat soluțiile propuse, iar în final ceea ce am prezentat primăriei în documentația de PUZ a fost un concept care integra idei, aspecte și soluții care au rezultat în urma acestui demers.

Pot să-ți spun că în control au fost arhitecții și urbaniștii, iar noi am urmărit, desigur, fezabilitatea economică a proiectului, am vrut să ne asigurăm că nu-i doar un proiect frumos pe hârtie, ci unul ce poate fi făcut în România, care are o piață de utilizatori și așa mai departe. Apoi, trecând la etapa următoare de arhitectură, cred că prima decizie importantă a fost că nu ne dorim un ansamblu cu un singur limbaj arhitectural, ci un ansamblu variat, pentru că credem că e mult mai potrivit pentru un centru de oraș. De obicei, centrele de oraș trăiesc tocmai din această diversitate arhitectonică, din amestecul acesta pestriț. Mai degrabă proiectele de margine de oraș sunt cele foarte unitar abordate, inclusiv ca limbaj arhitectural. Și atunci ne-am dus către trei firme de arhitectură. Dincolo de limbajul arhitectural propriu-zis, a lucra cu trei birouri de arhitectură pe zona rezidențială mai aduce un avantaj important: faptul că fiecare potențial utilizator al acelor spații de locuire are gustul său și acesta poate fi satisfăcut. Vedem că fiecare dintre cumpărătorii noștri se îndrăgostește de câte un limbaj de arhitectură, de una dintre clădiri. Proiectul nostru are avantajul că oferă această paletă de opțiuni. Calitatea locuirii este un aspect extrem de subiectiv, fiecare dintre noi înțelegem cu totul altceva din treaba asta. Și faptul că avem o propunere diversă s-a dovedit a fi foarte bine recepționat. E foarte interesant cum fiecare se regăsește într-un tip de soluție locativă.

Deci n-ați căutat un anumit profil al cumpărătorului.

Sigur că noi am avut în gând niște profiluri – n-a fost niciodată unul singur -. Parkside sunt apartamente ce sunt ca un fel de entry point în proiectul nostru, apartamente relativ adunate, astfel încât să fie accesibile unui public mai larg; ne adresăm cumpărătorului tânăr, aflat la prima achiziție. Riverside sunt apartamentele către malul Begăi, într-o zonă nu de lux, dar într-o zonă peste medie, unde și apartamentele sunt mai mari; aici ne adresăm mai degrabă unor persoane care sunt deja relativ bine așezate financiar, fără să fie neapărat niște persoane bogate. Sunt arhitecți, avocați, profesori universitari, care au deja o proprietate și vor un upgrade, o altă etapă de locuire. Și avem zona Supreme, cu apartamente care intră într-o zonă de lux. Acolo ținta e mai degrabă antreprenorul, executive-ul din multinațională și așa mai departe.

Ne-am obișnuit să vedem lumile astea foarte distanțate, în general. Pare foarte greu în ziua de azi să creezi o comunitate care să aibă reprezentate toate categoriile astea.

Eu nu cred că lumile sunt atât de distanțate. Eu cred că vorbim, în fond, de trei vectori foarte importanți în dezvoltarea socială, culturală și economică a oricărui oraș, și nu mă refer doar la România. Și anume: tineri care lucrează cu tehnologia, liber-profesioniștii și freelancerii din industriile creative și consultanță și antreprenorii. Sunt trei din cei mai importanți vectori care generează trenduri, care sunt cu mintea deschisă, care călătoresc, care vor o viață mai bună pentru sine și comunitate. Eu nu-i văd defel distanțați, chiar dacă vârsta, domeniul de activitate și mediul social din care vin sunt diferite. Chiar și veniturile sunt pe-o scară relativ largă. Eu cred că ei sunt animați de același set de valori. Tot ei sunt cei pe care poate îi vezi în Piața Victoriei din București, la un protest. Mie nu mi se pare deloc ciudat că astea sunt și profilele pe care le regăsim aici.

Ce înseamnă să construiești în Timișoara, față de București? Cred că ai avut interacțiuni destule cu dezvoltatori din București.

În general, în Timișoara și în Cluj, unde noi am fost activi, pot să spun că – față de ce aud de la colegii din București, cred că avem parte de niște administrații locale mai deschise, mai dornice de a vedea proiecte bune și de calitate, un pic mai în stare să articuleze puncte de vedere profesioniste și de a solicita lucruri importante pentru oraș, în a cere ajustări ale proiectelor în sens bun pentru proiect și pentru oraș. Sigur, nici aici nu merg lucrurile întotdeauna impecabil. Pot să spun că în ultimii 10 ani lucrurile s-au profesionalizat destul de mult în multe organizații implicate în ceea ce înseamnă autorizare și avizare. Cu excepțiile de rigoare, desigur. Vedem o profesionalizare și a dezvoltatorilor și a autorităților, și aici mă refer mai ales la primării.

Cum stăm cu legislația?

Probabil că, la fel ca în multe domenii, foarte multe lucruri sunt reglementate în foarte multe părți. O bună parte dintre ele sunt reglementate contradictoriu. Avem și zone în care reglementarea încă arată reflexul legislativ din perioada comunistă. De ce spun asta? În perioada comunistă, statul era și unitate de planificare, și unitate de reglementare, și de implementare. Era în același timp și dezvoltator, și cel care dădea autorizațiile. Iar legislația reflecta acest lucru: unele reglementări se refereau la autorizare, altele defineau teme de proiectare. Între timp, statul și-a redefinit rolul și chiar dacă rămâne și dezvoltator, legislația în construcții ar trebui să se refere în primul rând la reglementare și autorizare și nu la poziția statului ca dezvoltator.

Cred că legislația încă conține tot felul de prevederi rămase din perioada în care statul era unicul dezvoltator din țara asta. De asemenea, cred că pe partea tehnică multe dintre normele noastre sunt lăsate prea mult la mâna inginerului de specialitate care le-a făcut, drept care avem niște normative uneori excesive. Eu cred că construcțiile în România sunt scumpe și din cauza unor norme care nu întotdeauna au o logică. Multe normative sunt făcute din birou, fără a înțelege că în practică cazuistica e mult mai diversă decât un model foarte simplu imaginat de legiuitor. Totul e gândit ca și cum o clădire nu conține decât o funcțiune. În momentul în care ai o clădire cu mai mult de o funcțiune, brusc intri într-o nebuloasă de norme care se contrazic sau care duc toate prevederile la un maxim care uneori e nenecesar sau chiar absurd. De ce? Pentru că și în comunism am fost obișnuiți să construim câte o clădire de fiecare fel: blocul n-avea la parter funcțiune comercială. În comunism, chiar dacă cartierele au combinat funcțiunile, ele întotdeauna au fost separate, în clădiri distincte: aveai cartierul cu blocuri și în mijloc aveai micul complex cu alimentara și ce mai era pe-acolo. Deci cred că pe partea de normative e foarte mult de simplificat. Cred că avem niște normative foarte stufoase, iar punerea lor în practică și verificarea lor e foarte dificilă. Și pentru autorități, și pentru stat e greu să știe cine e complet corect cu normele și cine nu. Cred că ar fi mult mai înțelept să simplificăm – acolo unde se poate – normele și să fie mult mai strictă aplicarea acelor norme. Degeaba avem acele norme stufoase dacă nu suntem în stare să le aplicăm și să le impunem, de multe ori pentru că ele se bat cap în cap. Cred că ar fi mult mai înțelept să simplificăm aceste normative. Cred că ar trebui să avem un pic mai multă încredere în proiectanți, inclusiv din punct de vedere legal și juridic. Aici nemaivorbind de faptul că în anumite domenii, cum sunt instalațiile, evoluția tehnologică e foarte rapidă. Or legislația nu poate să prevadă sau să anticipeze evoluțiile tehnologiei. Și nici nu poți updata în permanență normativele.

Ce schimbări ai observat în privința felului în care oamenii văd locuirea?

Când am început proiectul, am stat de vorbă cu mulți agenți imobiliari, am făcut o serie de studii și analize. Evident că și utilizatorul de rezidențial e într-o permanentă transformare. Cred că lumea devine din ce în ce mai bine informată, cred că există niște cutume locale, vin oameni cu anumite idei preconcepute, care necesită un pic de efort pentru a le deconstrui. Noi am încercat să punem sub semnul întrebării ce-am auzit de la agenții și să înțelegem de fapt mai bine ce vrea cumpărătorul. Și-o să dau un singur exemplu: ni s-a spus că utilizatorul vrea centrală de apartament pentru încălzire. Noi n-am pus centrală de apartament și n-am pierdut niciun client din cauza asta. De ce? Pentru că omul nu vrea neapărat o cutie pe un perete care-i vâjâie la fiecare jumătate de oră. El dorește să-și regleze singur temperatura și să-și poată controla consumul astfel încât să nu-l coste foarte mult încălzirea apartamentului. Noi le-am oferit o soluție cu centrală de bloc, dar în care fiecare apartament își poate regla confortul și consumul energetic e contorizat pe fiecare apartament în parte și toată lumea e mulțumită de soluția asta, care are și eficiență energetică mai mare, mentenanța și reavizarea sistemelor nu mai trebuie făcute de fiecare apartament în parte.

Am dat doar un exemplu în care e vorba și de a educa lumea, de a arăta că există alternative la soluțiile împământenite. În rest, cred că vedem pentru prima oară o migrație de la casă către apartament. Sunt oameni care au case în cartiere bine văzute și vor să se întoarcă în centrul orașului. Sunt acei oameni care în anii ’90 și-au construit o casă într-o zonă pe-atunci neaglomerată, o casă mare pentru ei, pentru copii, pentru nepoți. Între timp, copiii au plecat de-acasă, casa e mare și scumpă de încălzit. Când s-au mutat erau 10 minute cu mașina din centru până acolo, acum sunt 45 de minute. Lumea a început să-și dea seama că ce vor ei e de fapt să se plimbe pe malul Begăi seara, să poată să meargă pe jos până în Piața Unirii și să cineze cu prietenii, nu să repare tencuiala și să tundă iarba. Cred că e interesant, pentru că în România întotdeauna a locui la casă a fost văzut ca visul cel mare. Cred că intrăm într-o etapă în care lumea devine mult mai nuanțată. Tânărul poate că are aspirația casei, dar până una-alta vrea în oraș, în mijlocul lucrurilor, unde e vibe bun, unde-s prietenii, unde se întâmplă ceva, unde are acces la un anumit lifestyle. Poate când se căsătorește și are copii va ajunge la casă, așa cum acești empty nesters își dau seama că atunci când copiii pleacă de-acasă, nu mai au nevoie de o casă uriașă și redefinesc confortul prin mai multe biciclete și mai puțină dependență de mașină, printr-o sală de gimnastică aflată în aceeași clădire cu el, prin a avea toate magazinele și piața la doi pași, fără să trebuiască să urce în mașină pentru o franzelă. Cred că începe să apară această nuanțare, în care locuirea de calitate nu mai are un singur răspuns, ci pentru fiecare în parte va rezulta altceva.

Cum poate viitorul cumpărător deveni mai implicat în chestiunea locuirii?

Utilizatorul e cel mai implicat în definirea locuirii, pentru că el e cel care cumpără. Dezvoltatorul are tot interesul din lume să asculte foarte atent ce-și doresc cumpărătorii.

Pare că nu se întâmplă tot timpul așa.

Îmi permit să nu fiu de acord, pentru că nimeni nu-i obligat să cumpere un apartament foarte prost făcut, la marginea Bucureștiului, pe un câmp unde n-are niciun fel de utilitate. Și unde, când vizitează la început apartamentul, vede că-i cade tavanul în cap. Chiar nimeni nu-l obligă să cumpere. Cred că, cel puțin în marile orașe, există o diversitate de proiecte și de dezvoltatori care se bat să atragă cumpărătorul. Concurența e activă și duce lucrurile către mai bine. Dar, la sfârșitul zilei, cumpărătorul are, fără să știe, un cuvânt important de spus: acesta e gestul de a cumpăra sau nu. Cred că mulți dezvoltatori sau agenții imobiliare suntem foarte atenți la ce caută lumea, la ce dorește.

Din păcate însă, cumpărătorul are o constrângere legată de cost. Aici intervine elementul care începe să ducă la compromiterea calității. Sigur că orice cumpărător își dorește un apartament mare, de 150 de metri pătrați, în centrul Bucureștiului, făcută de un arhitect celebru și de o firmă foarte serioasă, toată lumea știe că aia e calitatea ideală. Dar aici apar constrângerile bugetare. Iar faptul că dezvoltatorii ajung să construiască apartamente de dimensiuni mai mici decât ar fi ideal nu e decât o urmare a faptului că cumpărătorul vrea de banii lui să găsească o soluție cu cât mai multe camere în metrii pătrați pe care-i poate cumpăra.

Mi se pare destul de proastă retorica asta în care dezvoltatorul e inamicul cumpărătorului. Pentru că vrea să poată să vândă ceea ce construiește, el face un produs care e în limita posibilităților cumpărătorului pe care și-l propune. Sigur că acolo încep să apară compromisurile: cumpărătorul acceptă că n-o să poată locui în centru și se duce într-un cartier, „dar măcar să aibă metrou”, „nu am bani de 4 camere, dar măcar să fie 3”, „3, dar n-o să fie 3 de 90 de metri pătrați”, „dar decât unul, mai bine două de 60 de metri pătrați”. Sigur că asta duce la decizii din partea diverșilor dezvoltatori. Sigur că unii targetează niște cumpărători mai potenți financiar și atunci pot face proiecte de calitate mai ridicată, dar alții se duc către publicul mai vulnerabil, care din păcate e de multe ori e și mai puțin știutor. În zona asta apar lucrurile pe care le vedem prin presă, situațiile în care cumpărătorul e foarte mulțumit nu apar în presă. Se publică ceva doar când cade un tavan.

Eu cred că și piața s-a nuanțat destul de mult în România în ultimii ani și acum avem dezvoltatori pe diverse paliere de calitate, de preț, de poziție în oraș, de dimensiune a proiectului. Ceea ce mi se pare sănătos, pentru că rezultă o paletă mai largă de opțiuni pentru cumpărător. Iar în momentul în care cumpărătorul începe să facă alegeri, asta începe să transmită semnale înapoi către dezvoltator, către băncile finanțatoare și așa mai departe.

Aud în spațiul public un mesaj lipsit de nuanțe, în care punem semnul de egalitate între metrii pătrați și calitatea locuirii. Inclusiv prin legi și prin norme încercăm să definim câți metri pătrați minim trebuie să aibă bucătăria. Da, acum 50 de ani așa era. Azi bucătăria, în multe cazuri, e parte din living. Dar ce vreau să spun e că e absurd să ne uităm doar la metri pătrați, pentru că la sfârșitul zilei, când te uiți la un apartament, el nu e un teren cu X metri pătrați, ci e o soluție de locuire. Pentru un tânăr s-ar putea să fie mult mai important să fie în centrul orașului, unde poate să meargă pe jos sau cu bicicleta, unde are transport în comun, chiar dacă e un studio foarte mic. E plină Londra de așa ceva, e plin Berlinul de așa ceva. Numai la noi e ilegal să construiești așa ceva. Pentru acel tânăr, calitatea locuirii înseamnă „eu vreau să fiu în mijlocul lucrurilor”.

Deci calitatea locuirii e absolut subiectivă.

Da. Și în diferite etape de viață va fi diferită chiar pentru aceeași persoană. Sigur că tânărul acela, când are o prietenă și fac un copil, un studio în centrul orașului nu mai e de ajutor. Cred că obsesia pentru suprafețe o avem în România în imobiliare. Totul e „prețul pe metru pătrat”. Noi n-avem prețuri pe metru pătrat, noi avem prețuri pe fiecare soluție de locuire în parte. A, că un parametru care definește fiecare soluție e și suprafața, evident: metrii pătrați sunt acolo, pe fișă, dar e un aspect important din 20. Cred că în România ne lipsește această nuanțare: o grămadă de alte lucruri definesc urbanismul de calitate.